국토교통부는 ｢1기 신도시 정비 민관합동TF｣ 전체회의에서 1기 신도시 등 노후계획도시의 광역적 정비를 질서 있고 체계적으로 추진하기 위한 ｢노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법｣의 주요 골자를 확정하였다고 2월 7일(화) 공지하였다.
주요 내용은 위와 같으며 자세한 내용을 알아보자.
1. 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 취지
1) 문제점
1기 신도시를 비롯한 노후계획도시는 단기에 공급이 집중된 고밀 주거단지로 자족성이 부족하고, 주차난·배관 부식·층간소음·기반시설 노후화에 따라 주민들의 정비에 대한 요구가 높으나, ｢도시정비법｣, ｢도시재생법｣ 등 현행 법률 체계로는 신속하고 광역적인 정비가 어렵고, 이주 수요의 체계적인 관리도 어려운 측면이 존재함
2) 진행사항
정부는 주민과 지자체의 의견을 꾸준히 수렴하고 ’22년 5월부터 전문가로 구성된 ｢1기 신도시 정비 민관합동 TF｣를 운영하면서 다양한 아이디어들을 발굴하였으며, ’22년 11월 ｢1기 신도시 정비기본방침 수립 및 제도화 방안｣ 연구용역에 착수하여 특별법에 필요한 내용들을 내실 있게 검토함.
3) 법 주요취지
이를 토대로 계획 도시의 특수성을 고려하여 도시 차원의 체계적이고 광역적인 정비와 미래도시로의 전환이 속도감 있고 질서 있게 추진될 수 있도록 특별법의 주요 내용 확정됨
2. 노후계획도시 특별법 적용대상
1) 노후계획도시 정의
특별법이 적용되는 ‘노후계획도시’ 란 ｢택지개발촉진법｣ 등 관계 법령에 따른 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡이상의 택지 등을 말한다.
* 관계 법령과 ‘100만㎡ 이상인 택지 등’의 세부 기준은 시행령에서 규정할 예정
2) 적용기준
- 시설물 노후도 기준인 30년이 아닌 택지조성사업 완료 후 20년 이상으로 기준 설정 : 도시가 노후화되기 이전에 체계적인 계획수립과 선제대응
- 면적기준인 100만㎡이상 수도권 행정동 크기(인구 2.5만명, 주택 1만호 내외)로 도시 단위 광역적 정비가 필요한 최소 규모에 해당
※ 택지지구를 분할하여 개발한 경우를 고려하여 시행령을 통해 하나의 택지지구가 100만㎡에 미치지 못하는 경우라도 인접·연접한 2개 이상의 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상
- 택지지구와 함께 동일한 생활권을 구성하는 연접 노후 구도심(시행령에서 구체화) 등도 하나의 노후계획도시에 포함될 수 있도록 할 계획.
3) 적용대상 (아래 첨부참조)
- 1기 신도시
- 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 (면적기준인 100만㎡이상 하단 이미지 참조)
3. 노후계획도시 특별법 추진계획
1) 추진체계도
질서 있고 체계적인 정비를 위해 국토부 수립 가이드라인인 ｢노후계획도시정비기본방침｣(이하 ‘기본방침’)+ 지자체가 수립하는 세부계획인 ｢노후계획도시정비기본계획｣(이하 ‘기본계획’)의 2 track 수립진행 중
2) 기본방침
- 국토교통부가 수립하여 지자체가 수립하는 모든 노후계획도시에 적용되는 기본계획의 가이드라인이 됨
- 노후계획도시정비의 목표와 기본방향, 기본전략, 기반시설 확보와 이주대책 수립, 선도지구 지정의 원칙, 도시 재창조 사업 유형 등이 제시. (계획수립, 구역지정 원칙, 특별정비구역내 추진사업 유형제시)
3) 기본계획
- 특정 노후계획도시를 대상으로 지차제가 수립하는 행정계획임
: 기본방침과 같이 10년 주기로 수립하며 5년마다 그 타당성을 검토.
- 노후계획도시의 공간적 범위, 해당 지역 내 특별정비(예정)구역 및 선도지구 지정계획, 기반시설 확충 및 특례 적용 세부 계획 등이 담기며, 시장·군수가 수립한 이후 도지사의 승인(도지사는 국토부장관과 협의)을 받아 최종적으로 확정.
- 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사는 별도 승인 없이 국토부장관과 협의하여 기본계획 수립
4) 특별정비구역
- 4. 특별정비구역 지정 아래참고
5) 심의기구 설치
- 기본계획, 기본방침 등을 심의하기 위한 심의기구설치
- 국토교통부에 ｢노후계획도시정비특별위원회｣(이하 ‘특별위원회’)와 실무위원회
- 지자체에 ｢지방노후계획도시정비위원회｣(이하 ‘지방위원회’)
4. 특별정비구역 지정
1) 특별정비구역 정의
대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합·고밀개발, 광역교통시설 등 기반시설 확충, 이주단지 조성 등 도시 기능 강화를 위한 다양한 사업이 추진되는 구역.
2) 지정 프로세스
- 지차제는 기본계획에 따라 도시 재창조를 위한 사업이 이루어지는 구역으로 ‘노후계획도시특별정비구역’(이하 ‘특별정비구역’)을 지정가능.
* 기본계획에서 특별정비예정구역 지정 → 특별정비계획 수립과 함께 특별정비구역 지정
- 구역은 주민지정 제안 또는 지정권자 직권으로 지방위원회 심의 및 시·도지사 협의 후 지정·고시,
- 단, 특별정비구역 지정 시 해당 구역에 대한 구체적인 개발계획인 특별정비계획을 수립 (계획 수립 시 ｢도시정비법｣ 상 정비계획 등 타법상의 개발계획은 의제 처리됨)
3) 지정시 혜택
- 용적률·건폐율 등 도시·건축규제와 안전진단 규제 등이 완화 적용되는 등 특별법에서 정하는 각종 지원 및 특례사항이 부여
- 지자체가 특별정비구역 지정과 계획수립 등을 주도하되 국가에서도 관계 지원체계를 마련하여 구역지정, 계획 수립, 인·허가 절차 등을 적극적으로 지원예정.
※ ’22.10월 국토부장관 - 지자체장 간담회 등을 통해 발표한 선도지구는 주민참여, 시급성, 주변지역 파급효과 등을 고려하여 우선적으로 특별정비계획을 수립할 예정인 지역을 대상으로 지차체가 지정하며, 선도지구는 정부 또는 지자체가 우선적으로 예산 및 행정지원 등을 할 수 있도록 하는 근거도 함께 마련함.
5. 특별정비구역에 대한 특례 및 지원
특별정비구역은 도시기능 향상, 도시 재창조, 이주대책 실행 등 공익적 목적을 가지는 사업들이 함께 진행되는 구역이라는 점을 고려하여 각종 특례와 지원사항을 부여한다.
1) 재건축 안전진단
면제 또는 완화 재건축 안전진단은 도시기능 강화를 위한 통합 개발을 유도하는 한편, 주민 생활안전과 삶의 질 개선을 위해 면제 또는 완화하여 적용.
- 기본계획에서 정하는 특별정비예정구역으로 지정 시 지자체는 ｢도시정비법｣에서 정하는 기준보다 완화된 안전진단 기준(시행령 규정 예정) 적용
- 특별정비예정구역 내에서 자족기능 향상, 대규모 기반시설 확충과 같이 사업 공공성이 확보되는 경우(세부요건은 대통령령·기본방침에서 제시), 안전진단을 면제하고 곧바로 특별정비구역 지정·계획수립등 사업 절차를 진행가능.
2) 용적률
용도지역 등 도시·건축규제 완화 자족기능 강화와 기반시설 구축을 위한 유휴부지를 확보하고 주택 10만호 공급 기반 마련이라는 공약사항 실현 등을 위해 용적률 규제는 종상향 수준(예: 2종 → 3종·준주거 등, 시행령 규정)으로 완화, 용도지역도 지역 여건에 따라 변경이 가능토록 규정 마련.
- 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시에 직주근접, 고밀·복합개발 등 새롭고 창의적인 공간전략이 제시될 수 있도록 특별정비구역을 ｢국토계획법｣ 상 ‘입지규제최소구역’으로 지정 가능
- 23년 1월 5일 발표한 ｢도시계획 혁신 방안｣에 포함된 ‘도시혁신구역, 도시계획시설 입체복합구역’ 등은 ｢국토계획법｣ 개정에 맞춰 특별법에도 반영예정. 리모델링의 경우 특별정비구역 내 세대수 추가 확보 효과를 고려하여 현행(15% 이내 증가)보다 세대수 증가(구체적 범위는 시행령 규정, 통상 20%)를 허용.
3) 절차 간소화 등
- 특별정비구역 내에서 진행되는 모든 노후계획도시정비사업에는 통합심의 절차를 적용하여 보다 신속한 사업 추진이 가능하도록 할 계획.
- ｢건축법｣, ｢경관법｣, ｢국토계획법｣, ｢광역교통법｣ 등 개별사업법에서 정하는 인·허가의 각종 심의·지정·계획 수립 등을 통합하여 심의
: 각 지자체에 ｢통합심의위원회｣를 구성하여 심의절차를 진행·완료한 경우, 개별법에 따른 위원회 심의를 모두 거친 것으로 보는 규정을 포괄함.
: 건축+경관+도시계획+교평심의 통합추진으로 판단 노후계획도시 정비에 필요한 기본계획 수립 등에 수반되는 각종 비용을 국가 또는 지자체가 지원할 수 있도록 보조 및 융자 규정 마련
: 사업을 촉진하고 사업시행자의 부담을 경감하기 위하여 다른 사업법과 유사한 수준으로 각종 부담금 등을 감면할 수 있는 조항을 마련.
6. 특별정비구역 내 사업 시행
1) 사업법규 / 사업범위
- 특별정비구역으로 지정시 ｢도시정비법｣ 상 정비구역, ｢도시개발법｣ 상 도시개발구역 등 각종 개발구역이 지정된 것으로 간주
: 이후 사업 시행은 ｢도시정비법｣ 상 재건축 사업, ｢도시개발법｣ 상 도시개발사업 등 개별법에 따라 시행.
- 특별정비구역은 다수 단지를 통합 정비하기 때문에 사업을 원활히 추진하기 위해 기본적으로 하나의 사업시행자(조합 등)가 사업을 추진할 수 있는 범위로 설정 계획.
: 예) 간선도로로 둘러쌓인 1개의 블록 등 특별정비구역 최소기준은 시행령과 기본방침에서 구체화 → 4개의 아파트 단지 복합 개발 + 자족시설 확보 시 4개 단지를 1개의 특별정비구역으로 지정
2) 사업 주체
- 단일사업시행자 지정가능
: 사업 여건에 따라 자체적으로 하나의 조합 구성이 어려울 경우 지차제가 통합 조합, 신탁업체, 공공기관 등 통합개발 추진역량을 갖춘 자 지정
: 세부지정절차 및 사업자 요건은 시행령 규정준수.
3) ｢총괄사업관리자｣ 제도도입
- 불가피하게 다수 사업시행자가 사업을 시행하는 경우 효율적인 사업 추진을 위해 특별정비구역 지정단계 초기부터 사업 全 단계를 관리하고 사업시행자를 지원하는 제도도 도입.
- 총괄사업관리자는 지차체들이 특별정비구역 내 다양한 사업들을 체계적으로 추진하기 위하여 구역별로 1인(법인)을 지정가능, 사업의 총괄 관리와 사업 과정의 조정, 각 관계 법령에 따른 사업 절차 지원, 기반시설 설치를 위한 기여금·분담금 활용·관리 등의 업무를 수행하고, 특별정비구역의 해제 요청 권한 등 실질적 권한을 부여계획.
4) 개발예시
7. 이주대책 수립 및 공공기여
1) 이주대책 수립
1기 신도시의 경우, 5년('92년~'96년) 사이에 주택공급이 대부분 이루어져 재건축 시기가 일시에 도래하는 바, 질서 있고 체계적인 정비와 주택시장 불안을 최소화하기 위해서는 체계적인 이주대책 수립이 필요.
- 이번 특별법에서는 그간 사업시행자의 몫이었던 이주대책 수립 의무를 지자체가 주도하고 정부가 지원하는 형태로 규정.
- 국토부는 기본방침을 통해 지자체가 수립하는 이주대책의 원칙을 제시하고, 지자체는 기본계획에서 이주대책 세부 추진계획을 수립.
- 정부와 지자체는 이주대책이 계획대로 실행되도록 ｢이주대책사업시행자｣를 지정하여 이주단지 조성과 순환형 주택의 공급을 추진. * 신속한 이주단지 조성, 순환형 주택 공급을 위해 모듈러주택 등 활용 검토
2) 공공기여
특별정비구역은 각종 특례가 집중되므로 적정 수준의 초과이익을 환수하여 지역 간 형평성을 확보하고 기반시설 재투자 재원 등으로 활용할 필요가 있다.
- 이에 초과이익을 환수할 수 있는 근거를 마련하는 한편, 통상적인 수단인 공공임대주택 외에 공공분양, 기반시설, 생활SOC, 기여금 등 다양한 방식의 기부채납이 가능.
8. 향후 일정 및 사업추진 요약
2월 9일(목) 개최 예정인 국토교통부장관과 1기 신도시 지자체장 간담회에서 논의 및 최종의견 수렴 등이 이루어질 예정이며, 국회 협의절차 등을 거쳐 2월 발의할 계획이다.
사업추진절차를 다시한번 요약해 보니 참고하기 바라며, 국토교통부 보도자료를 첨부와 같이 공유한다.
가로주택 정비사업의 절차와 특징은?
가로주택정비사업은 종전의 가로를 유지하고 기반시설의 추가부담 없이 노후주택을 소규모 공동주택으로 재건축하는 주민참여형 사업이다. 우리나라의 부동산 경기가 요즘 안 좋음에도 불구
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