투기지역이란?

1. 제도의 의의

1) 투기지역 정의

전국의 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역이다. 서울 등 국지적 가격상승에 대응하여 부동산투기 근절 대책의 하나로 투기지역제도를 도입하고 있다.

 

 

2) 투기지역 선정주체

부동산 관련 규제가 보통 국토교통부 관련인 것과 달리 기획재정부 장관이 부동산 가격안정심의위원회를 개최하여 투기지역에 대한 의견을 듣고 결정한다. 부동산 가격안정심의위원회는 위원장은 기획재정부 제1차관, 부위원장은 국토교통부 제1차관이 맡으며, 위원으로는 각 경제부처 차관이나 민간 전문가를 위촉하여 구성하지만, 사실상 기획재정부 장관과 국토교통부 장관을 지원할 뿐이다.   

 

3) 투기과열지구와 차이점

투기과열지구랑 이름이 비슷하게 들리지만 전혀 다른 명칭이다.

조정대상지역과도 그 정의가 다르다. 하지만 사실상 투기지역 지정 지역은 100% 투기과열지구이고 조정대상지역이라고 봐도 되며, 각각이 한층 업그레이드가 된 것이라 보면 된다.

 

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2. 지정요건

 

1) 기본적인 지정요건

 

가. 「주택 및 그 부속토지」(매월별) ⇒ ①과 ② 요건 모두 충족

① 직전월 주택매매가격상승률 > 직전월 전국소비자물가상승률 ×130%

② ㉠ 또는 ㉡ 중 하나 이상 충족

    ㉠ 직전 2개월 월평균 주택매매가격상승률 > 직전 2개월 월평균 전국주택매매가격상승률 ×130%

    ㉡ 직전월 이전 1년간 주택매매가격상승률 > 직전월 이전 3년간 연평균 전국주택매매가격상승률

 

나. 「주택 및 그 부속토지 이외의 부동산」(매분기별) ⇒ ①과 ② 요건 모두 충족

① 직전분기 지가상승률 > 직전분기 전국소비자물가상승률 ×130%

② ㉠ 또는 ㉡ 중 하나 이상 충족

    ㉠ 직전분기 지가상승률 > 직전분기 전국지가상승률 ×130%

    ㉡ 직전분기 이전 1년간 지가상승률 > 직전분기 이전 3년간 연평균 전국지가상승률

 

※ 소비자물가상승률, 주택매매가격상승률(국민은행) 및 지가상승률(건설교통부) 통계는 통계청장이 승인한 통계를 사용

 

2)  추가요건

위 기본요건에 해당하는 지역으로서 전국 부동산 가격동향 및 당해 지역의 특성을 고려

 

- 당해 지역의 부동산가격상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되는 경우

- 부동산 가격안정 심의위원회의 심의를 거쳐 투기지역으로 지정

 

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3. 지정 및 해제절차

 

1)  지정절차

 

2) 해제절차

 

- 투기지역 지정사유가 없어졌다고 인정되어 국토교통부장관이 지정해제를 요청하는 경우

  :  기획재정부장관이 직접 해제요청 가능

- 부동산 가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 투기지역 지정을 해제

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4. 투기지역

23.01.05일 자로 강남, 서초, 송파, 용산구 (서울 4개 구)만 남았다.

모든 투기지역이 투기과열지구이고 조정대상지역이다.

또한 서울 나머지 21개 구, 경기도 전역, 행정중심복합도시는 순수 비규제지역이다.

 

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5. 관련 법규

2002년 12월 18일 소득세법 제96조 및 제104조 개정을 통해 법적 근거를 마련하였다

소득세법(제96조, 제104조)
제96조 (양도가액) 

 ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.

② 삭제 <2016. 12. 20.>

③ 제1항을 적용할 때 거주자가 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 가액을 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 본다. 

1. 「법인세법」 제2조 제12호에 따른 특수관계인에 해당하는 법인(외국법인을 포함하며, 이하 이 항에서 “특수관계법인”이라 한다)에 양도한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 해당 거주자의 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는 같은 법 제52조에 따른 시가

2. 특수관계법인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서 「상속세 및 증여세법」 제35조에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액

④ 삭제 <2016. 12. 20.>

제104조 제1항 (양도소득세의 세율)

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다. 

소득세법시행령(제168조의 3, 제168조의 4, 제168조의 5)

제168조의 3 (지정지역 지정의 기준 등)
①법 제104조의 2 제1항에서 “지정지역”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 중 국토교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 해당 지역특성 등을 고려하여 해당 지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계 중앙행정기관의 장이 국토교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함한다)하는 경우로서 기획재정부장관이 제168조의 4에 따른 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말한다. 

1. 지정하는 날이 속하는 달의 직전월(이하 이 항에서 “직전월”이라 한다)의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 100분의 130보다 높은 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역

가. 직전월부터 소급하여 2월간의 월평균 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 100분의 130보다 높은 지역
나. 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 주택매매가격상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국주택매매가격상승률보다 높은 지역

2. 직전월의 지가상승률이 전국소비자물가상승률의 100분의 130보다 높은 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역

가. 직전월부터 소급하여 2월간의 월평균 지가상승률이 전국지가상승률의 100분의 130보다 높은 지역
나. 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 지가상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국지가상승률보다 높은 지역

3. 「개발이익환수에 관한 법률」 제2조 제2호의 규정에 따른 개발사업(개발부담금을 부과하지 아니하는 개발사업을 포함한다) 및 주택 재건축사업(이하 “개발사업등”이라 한다)이 진행 중인 지역(중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 그 개발사업등을 발표한 경우를 포함한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 지역

가. 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 100분의 130보다 높을 것
나. 직전월의 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 100분의 130보다 높을 것

4. 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발지구, 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」에 따른 행정중심복합도시건설사업 예정지역ㆍ주변지역 또는 그 밖에 기획재정부령이 정하는 대규모개발사업의 추진이 예정되는 지역(이하 이 호에서 “예정지구등”이라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역. 이 경우 예정지구등의 후보지를 행정기관이 발표하는 경우에는 그 후보지를 예정지구등으로 본다.

가. 직전월의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역
나. 직전월의 지가상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역

② 기획재정부장관은 필요하다고 인정되는 경우 제1항의 규정에 불구하고 국토교통부장관의 요청 없이 부동산가격안정심의위원회에 지정지역의 지정에 관한 사항을 회부할 수 있다.

③법 제104조의 2 제2항에서 “대통령령으로 정하는 부동산”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 말한다.
1. 삭제 <2018. 2. 13.>
2. 제1항 제2호에 따른 지정지역의 경우 : 주택(그 부수토지를 포함한다) 외의 부동산
3. 제1항 제4호에 따른 지정지역의 경우 : 주택(그 부수토지를 포함한다) 외의 부동산
4. 삭제 <2018. 2. 13.>

④기획재정부장관은 제1항의 규정에 따라 지정지역을 지정한 때에는 지체 없이 그 내용을 공고하고, 그 공고내용을 국세청장에게 통지하여야 한다.

⑤국세청장은 제4항의 규정에 따라 통지를 받은 때에는 그 내용에 대하여 일반인의 열람이 가능하도록 조치하여야 한다.

⑥지정지역의 지정은 제4항의 규정에 따라 지정지역의 지정을 공고한 날부터 효력이 발생한다.

⑦제1항의 규정에 따른 지정지역을 지정한 후 당해 지역의 부동산가격이 안정되는 등 지정사유가 해소된 것으로 인정되어 국토교통부장관의 지정해제요청(관계중앙행정기관의 장이 국토교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함한다)이 있는 경우에는 기획재정부장관은 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정지역을 해제한다.

⑧제2항 및 제4항 내지 제6항의 규정은 제7항의 규정에 따른 지정해제에 관하여 이를 준용한다.

⑨제1항에 따른 지정지역은 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도 또는 시(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다)ㆍ군ㆍ구의 행정구역을 단위로 지정한다. 다만, 제1항 제3호ㆍ제4호의 지역 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 따른 허가구역에 대해서는 해당 지역만을 지정지역으로 지정할 수 있다. 

⑩제9항에도 불구하고 지정지역으로 지정되었거나 지정될 예정인 지역에 해당하는 행정구역 중 일부 지역에 대해서는 해당 지역의 부동산가격동향 및 지역특성 등을 고려하여 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 해당 지정지역에서 제외할 수 있다.

⑪제1항에 따른 전국소비자물가상승률ㆍ주택매매가격상승률ㆍ전국주택매매가격상승률ㆍ지가상승률 및 전국지가상승률의 통계는 「통계법」 제18조에 따라 통계청장이 통계작성에 대하여 승인한 통계에 따른다. 이 경우 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 아파트에 대한 매매가격상승률 통계만 있는 지역의 경우에는 이를 해당 지역의 주택매매가격상승률 통계로 보며, 직전월의 부동산가격상승률 통계가 없는 경우에는 전전월의 통계에 따른다. 

⑫제1항의 규정을 적용함에 있어서 동항 제1호 내지 제3호에서 규정하는 전국소비자물가상승률의 100분의 130에 해당하는 수, 전국주택매매가격상승률의 100분의 130에 해당하는 수 또는 전국지가상승률의 100분의 130에 해당하는 수가 각각 1,000분의 5 미만인 경우에는 1,000분의 5로 하고, 동항 제4호에서 규정하는 전국소비자물가상승률에 해당하는 수가 음수인 경우에는 이를 영으로 한다.

제168조의 4 (부동산 가격안정심의위원회의 구성 및 운영)

①법 제104조의 2 제3항의 규정에 따른 부동산가격안정심의위원회(이하 이 조에서 “심의위원회”라 한다)는 위원장 및 부위원장 각 1인을 포함하여 12인 이내의 위원으로 구성한다.

②심의위원회의 위원장은 기획재정부장관이 지명하는 기획재정부차관, 부위원장은 국토교통부장관이 지명하는 국토교통부차관이 되고, 위원은 관계부처 차관급 또는 고위공무원단에 속하는 일반직공무원과 경제 및 부동산에 관한 학식과 경험이 풍부한 자 중에서 기획재정부장관이 임명 또는 위촉하는 자로 한다. 

③심의위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고, 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다. ④ 기획재정부장관은 위원이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 위원을 해임 또는 해촉(解囑)할 수 있다.

1. 심신장애로 인하여 직무를 수행할 수 없게 된 경우
2. 직무와 관련된 비위사실이 있는 경우
3. 직무태만, 품위손상이나 그 밖의 사유로 인하여 위원으로 적합하지 아니하다고 인정되는 경우
4. 위원 스스로 직무를 수행하는 것이 곤란하다고 의사를 밝히는 경우

제168조의 5 (지정지역의 지정절차 등)

제168조의 3 및 제168조의 4의 규정을 적용함에 있어서 지정지역의 지정절차, 통계의 적용방법 및 심의위원회 위원의 임기와 위원장의 직무 그 밖에 등 심의위원회의 운영에 관하여 필요한 사항은 기획재정부령이 정하는 바에 의한다.

 

6. 상세규제조건

투기지역으로 지정될 경우 양도소득세를 한시적으로 중과세 부가받게 되며, 다주택 및 비사업용 토지에 양도세가 중과세되고 금융 규제를 받게 된다. 자세한 내용은 투기과열지구와 투기지역을 통합하여 향후 비교, 분석을 하고자 한다. 

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