가로주택정비사업은 종전의 가로를 유지하고 기반시설의 추가부담 없이 노후주택을 소규모 공동주택으로 재건축하는 주민참여형 사업이다.
우리나라의 부동산 경기가 요즘 안 좋음에도 불구하고 긴 호흡을 지닌 대규모 정비사업(재개발, 재건축)은 인허가등 절차가 꾸준히 진행되고 있다. 이중에 아파트 위주의 정비사업과 필지단위의 단독, 단세대 주택의 정비사업의 장점을 결합한 (소규모 재개발, 재건축 사업이라고 할 수 있는) 가로주택 정비사업은 2017년 2월 해당사업의 절차를 간소화하고 공공지원을 확대하는 [빈집 및 소규모주택 정비에 관련 특례법]이 제정됨으로써(2018년 2월 시행) 이에 대한 가로주택 정비사업 절차과 기존 재개발, 재건축과의 차이점을 상세히 공유하고자 한다.
1. 정의
가로주택정비사업이라는 것은 노후, 불량건축물이 밀집한 가로구역에서 가로라고 하는 도로를 유지하면서 인접한 노후 저층 주거지의 주택을 헐어 소규모 아파트를 짓는(정비) 사업을 말한다.
면적 1만㎡ 미만, 주택 20 가구 이상, 주변이 도로로 둘러싸인 지역을 대상으로 하는 것이 특징이다.
2. 사업절차
가로주택정비사업의 장점으로 정비계획 수립 및 정비구역 지정 절차 없이 주민들이 조합을 구성하여 직접 시행하거나 LH 등과 공동으로 시행할 수 있다.
조합 설립은 추진위원회 구성 절차 없이 토지등소유자의 80% 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의가 있어야 한다.
▶ 가로주택정비사업은 대규모로 개발되는 재개발, 재건축사업에 비해 정비계획 수립부터 조합설립 추진위원회까지 생략이 가능하고, 관리처분계획인가를 사업시행계획인가에 포함(빈집 및 소규모 주택 정비 특례법)하여 진행할 수 있어 멀고 긴 사업기간을 단축시킬 수 있다.
3. 사업대상
가로주택정비사업은 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 노후주택을 소규모로 정비하여 주거환경을 개선하기 위한 사업으로 아래 사업요건을 모두 충족하여야 한다.
1) 도로 및 예정도로로써 폭 4m 이상의 도로를 둘 이상 접하여 둘러싸인 면적 1만㎡ 미만의 가로구역일 것.
단, 둘 이상의 도로중 하나는 6m 이상의 도로이어야 하며, 특정 조건(아래 법규참고)을 준수시 해당구역을 2만 제곱미터 미만으로 할 수 있다.
2) 노후·불량건축물 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 2/3 이상일 것.
3) 기존주택의 호수 또는 세대수가 10호(모두 단독주택인 경우), 20세대(모두 공동주택인 경우), 20채(단독주택과 공동주택으로 구성된 경우 단독주택 호수와 공동주택 세대수를 합한 수) 이상일 것.
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행규칙 ( 약칭: 소규모주택정비법 시행규칙 )
제2조(가로구역의 범위 등)
① “국토교통부령으로 정하는 도로”란 다음 각 호의 도로 및 예정도로를 말한다.
다만, 해당 사업시행구역에 이러한 도로 또는 예정도로가 둘 이상 접한 경우로 한정한다.
1. 도시ㆍ군계획시설인 도로 및 신설ㆍ변경에 관한 지형도면의 고시가 된 도로
2. 「건축법」에 따른 도로
3. 도로를 신설ㆍ변경할 수 있는 계획에 따른 예정도로
② 제1항에 따른 도로의 너비는 각각 4미터 이상이어야 하며, 둘 이상의 도로 중 하나는 6미터 이상이어야 한다.
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 ( 약칭: 소규모주택정비법 시행령 )
제3조(소규모주택정비사업 대상 지역)
① “노후ㆍ불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역(街路區域)”이란 다음 각 호의 구분에 따른 지역을 말한다.
2. 가로주택정비사업: 가로구역의 전부 또는 일부로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 지역
가. 해당 사업시행구역의 면적이 1만 제곱미터 미만일 것.
다만, 사업시행구역이 법 제43조의 2에 따라 소규모주택정비 관리계획(이하 “소규모주택정비관리계획”이라 한다)이 승인ㆍ고시된 지역인 경우이거나 다음의 요건을 모두 갖춘 경우에는 2만제곱미터 미만으로 할 수 있다.
1) 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장 또는 토지주택공사(LH)등이 공동 또는 단독으로 사업을 시행할 것
2) 다음의 어느 하나에 해당하는 비율이 10퍼센트 이상일 것
가) 가로주택정비사업으로 건설하는 건축물의 전체 연면적 대비 공공임대주택 연면적의 비율
나) 가로주택정비사업으로 건설하는 주택의 전체 세대수 대비 공공임대주택 세대수의 비율
3) 사업시행자는 사업시행계획서(사업시행구역 면적을 1만 제곱미터 미만에서 1만 제곱미터 이상 2만 제곱미터 미만으로 변경하는 경우)를 작성하기 전에 다음의 요건을 모두 충족할 것.
가) 토지소유자의 동의를 받을 것
나)가) 요건을 갖춘 후 「도시계획위원회(이하 “지방도시계획위원회”라 한다)의 심의를 받을 것.
나. 노후ㆍ불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것.
다만, 소규모주택정비 관리지역의 경우에는 100분의 15 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율로 증감할 수 있다.
다. 기존주택의 호수 또는 세대수가 다음의 구분에 따른 기준 이상일 것
1) 기존주택이 모두 단독주택인 경우: 10호
2) 기존주택이 공동주택인 경우: 20세대
3) 기존주택이 단독주택과 공동주택으로 구성된 경우: 20채(단독주택의 호수와 공동주택의 세대수를 합한 수). 다만, 기존주택 중 단독주택이 10호 이상인 경우에는 기존주택의 총합이 20채 미만인 경우에도 20채로 본다.
4. 사업시행
1) 조합 : 조합이 구청장으로부터 조합설립인가를 받아 단독 시행하거나, 조합원 과반수 동의를 얻어 토지주택공사(LH, SH) 등과 공동 시행
2) 공공시행자 : 토지면적의 1/2 이상, 토지등소유자 2/3 이상 동의를 얻어 구청장으로부터 토지주택공사를 사업시행자로 지정받아 토지주택공사가 시행
3) 지정개발자 : 토지등소유자의 8/10 이상, 및 토지면적의 2/3 이상 동의를 얻어 구청장으로부터 신탁업자를 사업시행자로 지정받아 신탁업자가 시행
4) 시공사 선정 및 정비사업전문관리업자의 선정은 소규모 주택정비법 각 20조, 21조를 참고하여 선정하면 된다.
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 ( 약칭: 소규모주택정비법 )
제17조(소규모주택정비사업의 시행자)
① 자율주택정비사업은 2명 이상의 토지등소유자가 직접 시행하거나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 공동으로 시행할 수 있다.
1. 시장ㆍ군수등
2. 토지주택공사등
3. 건설업자
4. 등록사업자
5. 신탁업자
6. 부동산투자회사
③ 가로주택정비사업, 소규모 재건축사업 또는 소규모 재개발사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 시행할 수 있다.
1. 토지등소유자가 20명 미만인 경우에는 토지등소유자가 직접 시행하거나 해당 토지등소유자가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 공동으로 시행하는 방법
2. 조합이 직접 시행하거나 해당 조합이 조합원의 과반수 동의를 받아 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자와 공동으로 시행하는 방법
제18조(소규모주택정비사업의 공공시행자 지정)
① 시장ㆍ군수등은 가로주택정비사업, 소규모 재건축사업 또는 소규모 재개발사업이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제17조 제3항에도 불구하고 직접 해당 사업을 시행하거나 토지주택공사등(토지주택공사등이 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행하는 경우를 포함)을 사업시행자로 지정하여 해당 사업을 시행하게 할 수 있다.
1. 천재지변, 사용제한ㆍ사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 사업을 시행할 필요가 있는 경우
2. 토지등소유자가 제22조에 따른 주민합의체를 신고한 날 또는 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 아니한 경우
3. 사업이 장기간 지연되거나 권리관계에 대한 분쟁 등으로 해당 조합 또는 토지등소유자가 시행하는 사업을 계속 추진하기 어려운 경우
4. 사업시행계획인가가 취소된 경우
5. 사업시행구역의 국유지ㆍ공유지 면적 또는 국유지ㆍ공유지와 토지주택공사등이 소유한 토지를 합한 면적이 전체 토지면적의 2분의 1 이상으로서 토지등소유자 과반수가 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 경우
6. 사업시행구역의 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청한 경우
제19조(소규모주택정비사업의 지정개발자 지정)
① 시장ㆍ군수등은 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모 재개발사업의 조합설립 동의요건 이상에 해당하는 자가 (아래 조합설립 조건 참조) 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 신탁업자(이하 “지정개발자”라 한다)를 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때에는 지정개발자를 사업시행자로 지정하여 해당 사업을 시행하게 할 수 있다.
5. 조합설립
- 토지등소유자의 8/10 이상 및 토지면적의 2/3 이상 동의
- 공동주택은 각 동별 구분소유자의 과반수 동의, 공동주택 외의 건축물은 해당 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 1/2 이상의 토지등소유자 동의
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 ( 약칭: 소규모주택정비법 )
제23조(조합설립인가 등)
① 가로주택정비사업의 토지등소유자는 조합을 설립하는 경우 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받은 후 조합설립을 위한 창립총회(이하 “창립총회”라 한다)를 개최하고 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다.
이 경우 사업시행구역의 공동주택은 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다) 별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우는 제외한다)를, 그 외의 토지 또는 건축물은 해당 토지 또는 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다.
⑤ 제1항ㆍ제2항 또는 제4항에 따라 설립된 조합은 인가받은 사항을 변경하는 경우 조합 총회에서 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결한 후 제1항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 조합 총회의 의결 없이 시장ㆍ군수등에게 신고한 후 변경할 수 있다.
6. 주택의 규모
- 기존주택의 호수(단독주택)와 세대수(공동주택)를 합한 수 이상의 주택을 공급
- 제2종 일반주거지역 내 가로주택 층수는 22.08.02 이후 15층 이하 층수 제한 규정이 삭제되어 해당규모, 도로의 너비등을 고려하여 해당 지자체의 기준을 따라 진행가능
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 ( 약칭: 소규모주택정비법 )
제32조(주택의 규모 및 건설비율 등)
① 가로주택정비사업의 사업시행자는 사업시행구역에 있는 기존 단독주택의 호수(戶數)와 공동주택의 세대수를 합한 수 이상의 주택을 공급하여야 한다. 이 경우 건설하는 건축물의 층수 등은 대통령령으로 정한다.
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 ( 약칭: 소규모주택정비법 시행령 )
제29조(주택의 규모 및 건설비율 등)
① 법 제32조 제1항에 따라 가로주택정비사업으로 건설하는 건축물의 층수는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제76조 및 같은 법 시행령 제71조에 따른다. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역 중 제2종일반주거지역인 경우 가로구역의 규모와 도로 너비 등을 고려하여 시ㆍ도조례로 층수제한을 따로 정하여 적용할 수 있다. <개정 2022. 8. 2.>
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 ( 약칭: 국토계획법 시행령 )
제71조(용도지역 안에서의 건축제한)
①법 제76조제1항에 따른 용도지역 안에서의 건축물의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한(이하 “건축제한”이라 한다)은 다음 각호와 같다. <개정 2014. 1. 14.>
4. 제2종일반주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 5에 규정된 건축물
별표 5. 1. 건축할 수 있는 건축물 / 나 '건축법 시행령' 별표 1 제2호의 공동주택
7. 관리처분
- 종전 토지 또는 건축물 가액의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적 범위에서 2 주택까지 공급받을 수 있고, 이 중 1 주택은 주거전용면적 60㎡ 이하로 공급(60㎡ 이하 주택은 이전고시일부터 3년간 전매제한)
- 조합정관, 관리처분계획으로 정할 경우 최대 3 주택까지 공급 가능
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 ( 약칭: 소규모주택정비법 )
제33조(관리처분계획의 내용 및 수립기준)
③ 제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.
6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1 주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1 주택 또는 1 토지를 공유한 경우에는 1 주택만 공급한다.
7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.
가. 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시ㆍ도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다.
나. 다음 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.
2) 근로자(공무원인 근로자를 포함한다) 숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자
3) 국가, 지방자치단체 및 토지주택공사등
4) 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 주택을 양수한 자
다. 제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2 주택을 공급할 수 있고, 이 중 1 주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1 주택은 제40조 제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.
라. 가로주택정비사업의 경우에는 3 주택 이하로 한정하되, 다가구주택을 소유한 자에 대하여는 제1항 제5호에 따른 가격을 분양주택 중 최소분양단위 규모의 추산액으로 나눈 값(소수점 이하는 버린다)만큼 공급할 수 있다.
8. 건축규제의 완화
- 건축위원회 심의를 거쳐 대지의 조경기준, 건폐율 산정기준, 대지 안의 공지기준, 건축물의 높이 제한, 부대시설 및 복리시설의 설치기준, 주차장 설치기준 등 완화가능
- 임대주택 건설 시 용적률의 상한까지 완화가능
- 주차 단위대수 완화가능
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 ( 약칭: 소규모주택정비법 )
제48조(건축규제의 완화 등에 관한 특례)
① 사업시행자는 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모 재건축사업, 소규모 재개발사업 또는 취약주택정비사업의 시행으로 건설하는 건축물에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항은 대통령령으로 정하는 범위에서 지방건축위원회의 심의를 거쳐 그 기준을 완화받을 수 있다.
1. 「건축법」 제42조에 따른 대지의 조경기준
2. 「건축법」 제55조에 따른 건폐율의 산정기준(경사지에 위치한 가로구역으로 한정한다)
3. 「건축법」 제58조에 따른 대지 안의 공지기준
4. 「건축법」 제60조 및 제61조에 따른 건축물의 높이 제한
5. 「주택법」 제35조 제1항 제3호 및 제4호에 따른 부대시설 및 복리시설의 설치기준
6. 제1호부터 제5호까지에서 규정한 사항 외에 사업의 원활한 시행을 위하여 대통령령으로 정하는 사항
② 사업시행자는 소규모주택정비사업 시행구역 내 건축물 또는 대지의 일부에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설을 설치하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따라 해당 지역에 적용되는 용적률에 그 시설에 해당하는 용적률을 더한 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 용적률을 적용받을 수 있다. 이 경우 용적률의 산정방법 등에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.
1. 정비기반시설
2. 공동이용시설
3. 「주택법」 제2조 제14호에 따른 복리시설로서 대통령령으로 정하는 공동시설
③ 시장ㆍ군수등은 사업시행자가 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업의 시행으로 건설하는 건축물에 대하여 대통령령으로 정하는 범위에서 「주차장법」 제2조 제1호에 따른 주차장을 사용할 수 있는 권리(이하 “주차장 사용권”이라 한다)를 확보하는 경우 그에 상응하는 범위에서 주차장 설치기준을 완화할 수 있다
제49조(임대주택 건설에 따른 특례)
① 사업시행자는 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업의 시행으로 다음 각 호와 같이 임대주택을 건설하는 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따라 시ㆍ도조례로 정한 용적률에도 불구하고 다음 각 호에 따른 용적률의 상한까지 건축할 수 있다.
1. 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택을 임대주택 비율(건축물의 전체 연면적 대비 임대주택 연면적의 비율 또는 전체 세대수 대비 임대주택 세대수의 비율을 의미한다. 이하 이조에서 같다)이 20퍼센트 이상의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율 이상이 되도록 건설하는 경우: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 관계 법령에 따른 용적률의 상한(이하 “법적 상한 용적률”이라 한다)
2. 공공임대주택을 임대주택 비율이 10퍼센트 이상 20퍼센트 미만이 되도록 건설하는 경우: 임대주택 비율에 비례하여 시ㆍ도조례로 정하는 방법에 따라 산정된 용적률의 상한
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 ( 약칭: 소규모주택정비법 시행령 )
제40조(건축규제의 완화 등에 관한 특례)
① 법 제48조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 범위”란 다음 각 호의 구분에 따른 범위를 말한다. <개정 2018. 6. 12., 2021. 9. 17., 2022. 1. 18.>
1. 「건축법」 제42조에 따른 대지의 조경기준: 2분의 1 범위
2. 「건축법」 제55조에 따른 건폐율의 산정기준: 건축면적에서 주차장 면적을 제외
3. 「건축법」 제58조에 따른 대지 안의 공지기준: 2분의 1 범위
4. 「건축법」 제60조에 따른 건축물의 높이 제한 기준: 2분의 1 범위
5. 「건축법」 제61조 제2항 제1호에 따른 건축물(7층 이하의 건축물과 소규모주택정비 관리지역에 위치하는 15층 이하의 건축물로 한정한다)의 높이 제한 기준: 2분의 1 범위
5의 2. 「건축법」 제61조 제2항 제2호에 따른 건축물(소규모주택정비 관리지역에 위치하는 건축물로 한정한다)의 높이 제한기준: 같은 법 시행령 제86조 제3항 제2호가 목 및 나목에도 불구하고 같은 목에 따라 건축조례로 정할 때 적용되는 같은 목에 따른 거리의 하한 기준 이상
6. 「주택법」 제35조 제1항 제3호 및 제4호에 따른 부대시설 및 복리시설의 설치기준
가. 「주택법」 제2조 제14호가 목의 어린이놀이터의 설치기준: 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제55조의 2 제7항 제2호 다목의 적용배제
나. 「주택법」 제2조 제14호의 복리시설의 설치기준: 같은 법 제35조 제1항 제4호 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 따른 복리시설별 설치기준에도 불구하고 설치대상 복리시설(어린이놀이터는 제외한다)의 면적의 합계 범위에서 필요한 복리시설을 설치할 수 있다.
② 법 제48조 제1항 제6호에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 단지 안의 시설 설치기준을 말한다. 이 경우 폭 6미터 이상인 일반도로에 연접하여 주택을 「건축법 시행령」 별표 1 제3호에 따른 제1종 근린생활시설과 복합건축물로 건설할 수 있다.
③ “대통령령으로 정하는 공동시설”이란 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3호의 주민공동시설을 말한다.
④ 법 제48조 제2항 후단에 따른 용적률의 산정방법은 다음 각 호와 같다.
1. 법 제48조 제2항 제1호에 따른 시설을 설치하는 경우: 해당 지역에 적용되는 용적률의 200퍼센트 이하의 범위에서 해당 시설의 면적이 해당 사업시행구역의 전체 면적에서 차지하는 비율을 기준으로 시ㆍ도조례가 정하는 바에 따라 산정
2. 법 제48조 제2항 제2호 및 제3호에 따른 시설을 설치하는 경우: 해당 지역에 적용되는 용적률에 해당 시설의 용적률을 더한 범위에서 해당 시설의 건축 연면적이 해당 사업시행구역의 전체 건축 연면적에서 차지하는 비율을 기준으로 시ㆍ도조례가 정하는 바에 따라 산정
⑤ 시장ㆍ군수등은 법 제48조 제3항에 따라 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업의 시행으로 건설하는 건축물에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주차장을 사용할 수 있는 권리를 다음 각 호의 구분에 따른 비율 미만으로 확보하는 경우 그에 상응하는 범위에서 주차장 설치기준(「주차장법」에 따라 해당 건축물에 설치해야 하는 부설주차장의 주차단위구획 총수를 말한다. 이하 이조에서 같다)을 완화할 수 있다. 이 경우 주차장을 사용할 수 있는 권리를 확보하는 주차단위구획의 총수는 주차장 설치기준의 100분의 50 미만이어야 한다.
1. 특별시장, 광역시장, 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이 직접 또는 위탁하여 관리ㆍ운영하는 주차장으로서 그 위치가 사업시행구역 안인 경우(「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제2조 제1항 제5호에 따른 도시재생활성화지역에서 시행하는 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업인 경우에는 같은 항 제6호에 따른 도시재생활성화계획에 따라 설치되어 주차장의 위치가 사업시행구역 밖인 경우를 포함한다): 주차장 설치기준의 100분의 50
2. 주차장의 위치가 「주차장법 시행령」 제7조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우: 주차장 설치기준의 100분의 30
9. 사업효과
- 여러 필지를 공동 개발하여 사업이 어려운 과소필지의 개발이 가능하고 사업 활성화를 위한 건축규제 완화특례가 있어 사업규모도 증가한다.
- 사업기간 단축과 일반분양 주택공급으로 주민 부담을 최소화하고 수용방식이 아닌 기존 주민의 거구를 전제로 하여 재정착이 가능하다..
- 기존 주민은 종전의 가산가치에 따라 3 주택까지 공급받을 수 있어 새집과 임대수익을 모두 확보할 수 있다. (다가구주택의 경우 3 주택 이상 가능)
10. 가로구역 정비사업 적용가능유무 판단
LH에서는 가로주택사업 사업성 분석 서비스를 제공하고 있다.
포털 사이트에서 'LH 가로주택사업 설루션'이라고 검색을 하면 해당 홈페이지로 접속이 가능하다.
(아래 사이트 클릭)
소규모주택정비사업 - 인공지능 가로주택정비사업 솔루션
도로로 둘러싸인 가로구역에서 종전의 가로를 유지하며 노후된 주택을 새로 지어 주거환경을 개선하는 사업
garohousing.lh.or.kr
사이트에서는 필지를 검색하면 해당 구역이 사업시행구역을 충족하는지 확인을 할 수 있다.
만약에 가로주택정비사업을 노리고 투자를 계획하고 있다면 꼭 해당 사이트에서 확인을 해보면 좋을 것 같다.
11. 가로주택 정비사업 주요 내용 정리
주요 내용과 법규에 대해 서술식으로 설명하다 보니 간결하게 요약장표가 필요할 듯해서 아래와 같이 공유하며
법규역시도 표로 정리해 본다.
| 구 분 | 내 용 |
| 사업대상 (시행령 제3조, 시행규칙 제2조) |
- 도로 및 예정도로로써 폭 4m 이상의 도로로 둘러싸인 1만㎡ 이하의 가로구역으로서 사업시행구역은 1만㎡미만이여야 함 - 노후·불량건축물 수가 사업시행구역 내 전체 건축물 수의 2/3 이상 - 기존주택 호수가 10호(모두 단독주택인 경우), 20세대(모두 공동주택인 경우), 20채(단독+공동주택인 경우) 이상 |
| 사업시행자 (법 제17조, 제18조, 제19조) |
- 조합 : 조합이 구청장으로부터 조합설립인가를 받아 단독 시행하거나, 조합원 과반수 동의를 얻어 토지주택공사(LH, SH) 등과 공동 시행 - 공공시행자 : 토지면적의 1/2 이상, 토지등소유자 2/3 이상 동의를 얻어 구청장으로부터 토지주택공사를 사업시행자로 지정받아 토지주택공사가 시행 - 지정개발자 : 토지등소유자의 8/10 이상,및 토지면적의 2/3 이상 동의를 얻어 구청장으로부터 신탁업자를 사업시행자로 지정받아 신탁업자가 시행 |
| 조합설립 (법 제23조) |
- 토지등소유자의 8/10 이상 및 토지면적의 2/3 이상 동의 - 공동주택은 각 동별 구분소유자의 과반수 동의, 공동주택 외의 건축물은 해당 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 1/2 이상의 토지등소유자 동의 |
| 주택의 규모 (법 제32조, 시행령 제29조) |
- 기존주택의 호수(단독주택)와 세대수(공동주택)를 합한 수 이상의 주택을 공급 - 제2종 일반주거지역내 가로주택 층수는 22.08.02 이후 15층 이하 층수 제한 규정이 삭제되어 해당규모, 도로의 너비등을 고려하여 해당 지자체의 기준을 따라 진행가능 |
| 관리처분 (법 제33조) |
- 종전 토지 또는 건축물 가액의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적 범위에서 2주택까지 공급받을 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적 60㎡ 이하로 공급(60㎡ 이하 주택은 이전고시일부터 3년간 전매제한) - 조합정관, 관리처분계획으로 정할 경우 최대 3주택까지 공급 가능 |
| 건축규제의 완화 (법 제48조, 시행령 제40조) |
- 건축위원회 심의를 거쳐 대지의 조경기준, 건폐율 산정기준, 대지안의 공지기준, 건축물의 높이 제한, 부대시설 및 복리시설의 설치기준,주차장 설치기준등 완화 - 임대주택 건설시 용적율의 상한까지 완화가능 - 주차 단위대수 완화가능 |
가로주택정비사업이란?
1. 정의 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위한 정비사업 유형 2. 용어설명 가로주택정비사업은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규
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